Moden Business Office Building Windows

De rode draad: trends in vastgoed

35 jaar aan cijfers en ervaringen. Welke trends zien we? Wat leren we ervan en wat houdt ons vooral ook nu bezig? We vroegen het aan: Peter van Gool, hoofd onroerend goed SPF Beheer en hoogleraar vastgoedeconomie aan de universiteit van Amsterdam en aan de Amsterdam School of Real Estate, Cees-Jan Pen, lector aan de Fontys Hogeschool Management Economie en Recht en projectleider van onderzoeksproject Vastgoed van de toekomst en de Ondernemende binnenstad, en Menno Maas, Adjunct Professor Real Estate Development TIAS Business School en voormalig CEO DTZ CEMEA. Zij laten allen hun licht schijnen op de vastgoedmarkt naar aanleiding van ‘De rode draad’. Een publicatie van DTZ Zadelhoff, die eerder dit jaar verscheen.

Maas_Menno-604x379Menno Maas: ‘De uitgave ‘De rode draad’ biedt een handzame samenvatting van de belangrijkste ontwikkelingen in de commerciële vastgoedmarkten in Nederland in de afgelopen 35 jaar en met name van de kantorenmarkt. Inhoudelijk vallen twee zaken op. Allereerst de aardverschuiving in omvang en structuur van de kantorenmarkt. Was er eerst sprake van de bekende varkenscyclus met pieken en dalen in het kantorenaanbod en -opname,  de laatste acht jaar is sprake van een heuse systeemverandering. Thuis- en flexwerken, kostenefficiëntie, digitalisering, preferentie voor OV-locaties hebben het werken en daarmee de vraag naar kantoren structureel verlaagd en de prestaties van kantorenportefeuilles op z’n kop gezet. Niet voor eventjes, maar naar mijn mening voor de komende decennia. Wat minder expliciet, maar wel tussen de regels door te lezen, laat deze publicatie ook zien dat de aard van marktonderzoek in deze periode enorm is veranderd. In eerste instantie werden er individuele transacties bijgehouden en vooral beschrijvend gepresenteerd. Wat later werden ook economische oorzakelijke verbanden beschreven en werd in 2010 met de Vastgoedvisiekaart ook voor het eerst vooruitgekeken. Op basis van economische modellen was DTZ Zadelhoff met de door haar ontwikkelde ‘Fair Value Index’ als eerste adviseur in staat om meer voorspellende uitspraken te durven doen. De komende jaren komt het accent vooral te liggen op moderne Management Informatie Systemen waar in realtime de performance van gebouwen dan wel portefeuilles zichtbaar is aan de hand van big data en handzame dashboards voor vastgoedmanagers en investeerders. Hiermee kan continu, strategisch en tactisch, worden gestuurd op de prestaties van gebouwen en portefeuilles: vastgoedsturing nieuwe stijl! Ook TIAS Business School en haar VastgoedLab zijn blij dat zij met haar twee benchmarks (“VGM Benchmark” en de binnenkort te introduceren “Benchmark Gemeentelijk Vastgoed”) hier een professionele bijdrage aan kan leveren.’

Noodzakelijke verduurzaming van de sector

Cees-Jan PenCees-Jan Pen: ‘In de marktanalyse, sinds 1980, zien we de omslag van het kwantitatief denken en ontwikkelen van voornamelijk perifeer vastgoed naar het kwaliteits- en eindelijk meer duurzaam denken over meer centrale locaties in de stad. Enerzijds is er duidelijk een beweging gaande van het aanbodgericht vullen van een gebouw (soms op basis van een spreadsheet) naar het ontwikkelen van een meer vraaggerichte maatwerkformule voor een gebouw. Anderzijds is de verschuiving van werken in een wegrestaurant naar werken op hotspots rond stations en in binnensteden alleszeggend. De huidige problemen op de kantorenmarkt zijn goed te verklaren als je ziet dat er veel te laat (pas rond 2010) aandacht kwam voor beleving, gevoel en kwaliteit van leven. De overeenkomsten tussen de kantoren- en retailmarkt worden steeds groter. In de retailsector is dit kwaliteitsdenken pas de afgelopen jaren op komen zetten, al gaat men ook hier in verband met snelle kavelverkoop maar door met het toevoegen van nog meer vierkante meters. Het is een gemiste kans als men uit ‘De rode draad’ geen lessen trekt voor de noodzakelijke verduurzaming van de vastgoedmarkt. De heldere driedeling van de kantorenmarkt in kansarm, kanshebbend en kansrijk vraagt om fondsvorming, actie en oplossingsrichtingen. Ondanks de enorme leegstand en kansarme voorraad komen we al meer dan tien jaar niet verder met de omvangrijke sloop en transformatieopgave van kantoren. Over de zogenaamde kantorentop nog maar te zwijgen, want deze is niet meegenomen in de marktanalyse. Wel wordt benadrukt dat de Ruimtelijke Ordening  zich in 2011 in een crisis bevindt, waarin anno 2016 weinig verandering is gekomen. Bij het lezen van ‘De rode draad’ wordt helder dat de markt haar werk gewoon niet goed doet om te komen tot verduurzaming van de vastgoedmarkt. De markt heeft een sterke (is wat anders dan een grote) overheid nodig met visie en leiderschap. Al jarenlang zijn de cijfers bekend dat het niet bepaald gezond is dat we maar doorgaan met het scheppen van nog meer overaanbod. Ik hoop dan ook op een meer activistische houding van vastgoedpartijen, zoals ook een DTZ Zadelhoff als kenner van de markt en cijfers.  Laten we nu eens echt leren van de cijfers en ervaringen uit het verleden. Een mooie uitdaging ligt erin vanuit de vastgoedpartijen een bijdrage te leveren aan de noodzakelijke verduurzaming van de sector. Laten we stoppen met alleen wijzen naar de overheid van die moet dit en dat, maar laten we zelf vanuit de makelaardij en vastgoedkennis ook meer verantwoordelijkheid nemen. De harde cijfers laten weinig keus. Belangrijke kanttekening bij de huidige, overigens snel veranderende trends is de toenemende onzekerheid dat deze niet blijvend hoeven te zijn. De jongeren van nu willen wellicht liever op een vaste plaats werken  in plaats van flexibel en ieder dag maar zien waar plaats is. Dus de trend naar minder vierkante meters per werknemer kan tijdelijk zijn.

Ook de dure locaties van nu hoeven niet de beste locaties te zijn over een aantal jaren. Wat gebeurt er als de Nederlandse hoofdkantoren niet langer in Nederland hun hoofdkantoor houden? En een aantrekkelijke werkgever hoeft niet per se op een dure locatie te zitten als de werkomstandigheden uitdagend zijn en de honorering prima is. Dit is de kennisagenda van een partij zoals DTZ Zadelhoff om dit nauwgezet te volgen, wellicht ondersteund door hogeschoolstudenten van Fontys die als mini trendwatcher kunnen fungeren.´

Discrepantie op de beleggingsmarkt en verhuurmarkt

Nederland, Amsterdam, 13-06-2013 de Finance Group uva foto; Ineke Oostveen

Peter Gool: “Als ik kijk naar wat er op dit moment speelt, gaat mijn aandacht vooral uit naar de toegenomen discrepantie ten aanzien van de gang van zaken op de beleggingsmarkt en de verhuurmarkt. Dat baart mij zorgen. Op de beleggingsmarkt zien we een sterke toestroom van kapitaal, ook uit het buitenland. Beleggers zijn nu vooral geïnteresseerd in huurwoningen en kantoren. Ook kopen buitenlandse partijen winkelcentra. De prijzen van beleggingsvastgoed stijgen en aanvangsrendementen dalen. Maar op de verhuurmarkten voor commercieel vastgoed gaat het nog helemaal niet zo goed. Zo zien wij op de verhuurmarkt van kantoren nog steeds een grote leegstand en een neerwaartse druk op huurwaardes. Dat is nog sterker het geval op de verhuurmarkt voor winkels. Wel gaat het goed op de woningverhuurmarkten. “De rode Draad” spreekt van een landelijke kantorenleegstand van zo’n 15%. Zelf heb ik in mijn college aan de Amsterdam School of Real Estate ook het percentage verborgen leegstand meegenomen. Ik moet zeggen dat de kantorenmarkt voor het eerst sinds vele jaren lichtpuntjes vertoont. Zo is volgens de Kantorenmonitor Amsterdam 2016 de netto absorptie in Amsterdam in 2015 eindelijk weer positief geworden. De leegstand in die gemeente is dan nog weliswaar op een hoog niveau (eind 2015: 15%), maar in Amsterdam zijn voor het eerst sinds vele jaren wel meer vierkante meters kantoor in gebruik genomen. In 2015 bedroeg de netto opname in de gemeente Amsterdam 95.000 m2. In de periode 2010 – 2014 was die netto opname negatief. In 2015 werd ook 150.000 m2 kantoorruimte getransformeerd naar woningen, hotels en andere vormen. Dat heeft ook geholpen bij het dalen van de kantorenleegstand in die gemeente. Door de groei van de werkgelegenheid en de urbanisatie laat de gemeente Amsterdam en de regio Amsterdam (inclusief Schiphol) overigens wel een iets ander beeld zien dan de rest van het land. Landelijk zie ik de kantorenleegstand juist iets toenemen. De verborgen leegstand is echter licht afgenomen, wat uit te leggen is als dat meer gebruikers van kantoorruimte hun leegstaande vierkante meters aan de markt hebben teruggegeven. Dat is een goed teken. Veel minder goed gaat het met de winkelmarkt als gevolg van het omvallen van verschillende grote ketens.’

De marktanalyse van DTZ Zadelhoff is beschikbaar via onze website. Wilt u na het lezen ervan u visie delen? Laat uw mening achter onder dit artikel.


Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe