Altrecht naar woningen Jutfaseweg

Hoe gemeente Utrecht de leegstand kentert

“We willen een slag maken voor het hele gebied, niet alleen het object”

Vanwege de toenemende leegstand en de grote vraag naar woningen creëerde de gemeente Utrecht in 2014 de functie van Programmamanager Transformatie. Later werd daar in het kader van de Provinciale Kantorenaanpak de functie van Kantorenloods aan toegevoegd. Met de realisatie van het nieuwe Stadskantoor verhuisde de gemeente zelf van 15 locaties verspreid over de stad naar de nieuwbouw naast het CS. Programmamanager Ruud Nijveld: “Het was aan ons om het goede voorbeeld te geven: wat doen we met die leegstaande panden? Daarnaast stortte ik me op de andere vraagstukken die elke grote Nederlandse stad bezighouden: hoe houden we de vastgoedmarkt gezond en aantrekkelijk voor investeerders? Waar vinden we woonplek voor al die mensen die de stad aantrekt?”.

Aanjaagfunctie

Waar in Amsterdam nog wel hotels verrijzen, worden in Utrecht kantoren veelal omgebouwd naar woningen. Inmiddels is het laaghangend fruit geplukt. Nijveld constateert een dalende leegstand, door de transformatie van de afgelopen jaren en de huidige interesse in kantoren, maar ook nieuwe problemen die dat met zich meebrengt: “We maken tegenwoordig bestemmingsplannen al flexibeler, maar moeten natuurlijk wel rekening houden met benodigde RO-procedures. De afwaardering bij transformatie van een uitgerangeerd kantoorgebouw kan flink zijn en zeker voor buitenlandse beleggers, waar zo’n gebouw vaak een klein deel van hun portefeuille uitmaakt, is dat lastig. Dan stellen ze transformatie soms liever uit. Als gemeente vinden we transformatie geen doel op zich, maar we willen wel optimaal gebruik maken van de beschikbare vierkante meters in de stad. We streven er dan ook naar om transformatie zo snel mogelijk op gang te brengen, door procedures te bespoedigen, partijen bijeen te brengen en eigenaren te adviseren de buurt er tijdig bij te betrekken.”

Neudeflat2

Flexibiliteit als sleutel

Naast de faciliterende rol van de gemeente -zorgen voor onder andere subsidies en kennisdeling- ziet Nijveld vooral een coördinerende en stimulerende rol voor de komende jaren: “Ik ben altijd op zoek naar partijen die de vastgoedmarkt goed kennen en de middelen hebben om te investeren. Een object kopen zonder zekerheid over de nieuwe bestemming is lastig, vooral voor traditionele beleggers en woningcorporaties. Onze aanjaagfunctie hierin is essentieel.” Na een aantal jaar van succesvolle transformaties wordt nu flexibeler gezocht naar oplossingen, met name naar ruimte voor starters op de woningmarkt en startende bedrijven. “Organisaties zitten anders in elkaar dan vroeger: start-ups willen bij elkaar zitten en zoeken betaalbare kantoorruimte die best een beetje gek mag zijn. We moeten dus uitkijken met het te eenzijdig aanpassen van bestemmingsplannen; deze kunnen beter flexibel zijn. Zo hebben we transformatie in Rijnsweerd gemakkelijker gemaakt door woningen op bepaalde plekken mogelijk te maken en wordt gekeken of we de sfeer van het Utrecht Science Park die kant op kunnen trekken. Op Papendorp is al eerder een hotel en horeca toegevoegd.” Nijveld verwacht dat gebouwen zelf in de toekomst ook eerder flexibel zullen zijn dan monofunctioneel. Deze flexibiliteit is ook noodzakelijk bij de huurcontracten. Zo ontstaat een mengeling van wonen, werken en horeca. “Het postkantoor op de Neude bijvoorbeeld wordt nu een gebouw met daarin een bibliotheek, maar ook winkels, horeca en een grote fietsenstalling. We moeten veel meer buiten de gebaande paden treden.”

Kwaliteit toevoegen

Er is een duidelijke verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en van gebouw- naar gebiedstransformatie, die inbreng van de gemeente vereist: “We willen allemaal een aantrekkelijke en passende omgeving voor een object, maar vaak zien gebouweigenaren het openbare gebied als verantwoordelijkheid van de gemeente. Ik benadruk in gesprekken het gezamenlijke belang bij de omvorming van een kantoor naar woonruimte. Het technisch-architectonische aspect is vaak wel bekend; we moeten nu onze energie steken in het verkennen van de overige mogelijkheden voor een kwaliteitsimpuls.” Dat de stad groeit is hierbij een voordeel: de vraag naar allerlei soorten gebruik van vastgoed neemt toe. Daarnaast is door de realisatie van Leidsche Rijn aan de westkant van de stad een aantal gebieden centraler komen te liggen. Bijvoorbeeld Kanaleneiland, ooit Krachtwijk met een behoorlijke uitdaging, is nu voor zowel wonen als kantoren weer aantrekkelijker aan het worden. Ook Hoograven profiteert mee van een centralere ligging.

Impuls voor stadsrand

Nijveld: “We maken andere bestemmingen mogelijk, zoals tijdelijke horeca en creatieve hotspots, waardoor niet alles gelijk en definitief getransformeerd hoefde te worden, zoals aanvankelijk wel gedacht voor Kanaleneiland. Je ziet daardoor zo’n gebied een nieuw imago krijgen, een plek waar je wil zijn, en dat is belangrijk voor een succesvolle herontwikkeling. We kijken ook naar andere typen gebruikers binnen de huidige bestemming, omdat je niet overal hotels of woningen van kunt maken.” Een ander gebied dat inmiddels voelt als een centrumlocatie is Rotsoord, veelal bestaand uit gedateerd vastgoed tegen een gunstige prijs, waarbij vooral de industriële panden bij veel creatieve partijen in trek zijn. Door de opening van NS-station Vaartse Rijn kreeg het gebied een extra impuls: “Deze wijken zijn qua transformatie relatief snel gegaan, maar niet elk gebied is geschikt voor transformatie. In Oude Rijn liggen bijvoorbeeld problematische panden: kantoren uit de jaren ’80 langs de snelweg. Voor mij persoonlijk weer een mooie klus om daar samen met de eigenaren een goede invulling aan te geven. Voorlopig kent de Gemeente Utrecht nog voldoende uitdaging op vastgoedgebied.”


Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe