Blockchain_Bitcoin

Blockchain: innovatie in vastgoed

Gaat Bitcoin de vastgoedsector veroveren? ‘Nee’, zegt Dennis de Vries, Senior Manager bij KPMG Digital Ledger Services. ‘Maar Blockchain, de onderliggende technologie, heeft die potentie wel.’ Samen met zijn collega Sander Grünewald, Director en verantwoordelijk voor de vastgoed adviesdienstverlening bij KPMG, vertelt hij over de impact die Blockchain op de sector gaat hebben.

‘Beste partijen in de sector’, zo attendeert Grünewald vastgoedeigenaren, financiers, gebruikers, bouwers, makelaars, notarissen en kadaster. ‘Blockchain komt eraan. Ga nu aan de slag en bedenk wat dit voor uw business kan betekenen.’ Grünewald en De Vries zijn het erover eens dat Blockchain wel eens een enorme impact kan gaan hebben op de waardeketen in vastgoed. De experts benoemen expliciet efficiency, transparantie, waardeoverdracht, automatisering, dienstverlening, eigendom, bezit en kenmerken van vastgoed.

Wat is dat eigenlijk, Blockchain? En Bitcoin?

Om de wereld van Bitcoin en Blockchain te kunnen begrijpen, moeten we volgens De Vries onderscheid aanbrengen tussen de twee. ‘Bitcoin als munt en als innovatie die rond 2009 is begonnen en de onderliggende technologie die we Blockchain zijn gaan noemen. Wat er gebeurd is, is dat Satoshi Nakamoto in 2008 een whitepaper heeft geschreven en op 3 januari 2009 Bitcoin live heeft gebracht. Goed beschouwd, is Bitcoin een combinatie van vier belangrijke elementen. De combinatie van die elementen leidt tot een bijzonder fenomeen waar mensen erg enthousiast over zijn. Die individuele elementen zijn cryptografie, een peer to peer network, een open source protocol en het gedeelde grootboek, ook wel Blockchain genoemd.’ De Vries laat weten dat de gebruikte cryptografie nogal complex is, maar dat het dezelfde soort cryptografie betreft als dat banken gebruiken om hun transactieverkeer te beveiligen. Volgens hem kennen we het peer to peer network allemaal van de muziekuitwisselingsbestanden. ‘De essentie is dat er een netwerk is opgezet van partijen, zogenaamde miners, die op circa 7.000 plaatsen wereldwijd het transactieregister, dus nieuwe transacties, valideren. Niemand is de baas van dat netwerk. Je kunt ook niet even naar een specifieke plek om het netwerk aan of uit te zetten. Dat netwerk is met elkaar verbonden met een derde element: een open source protocol. Oftewel, de software die eronder zit, is volledig openbaar.’ Dit betekent dat iedereen kan zien hoe de software aan elkaar is geprogrammeerd. De Vries: ‘Dat is best wel bijzonder, want als je er goed over nadenkt, is Bitcoin alternatief geld dat heen en weer gestuurd wordt en alleen maar op internet bestaat. Vandaag de dag zijn alle Bitcoins samen ongeveer 10 miljard dollar waard, maar dus wel compleet openbaar geprogrammeerd. Dat is een gigantisch contrast met de bancaire sector.’ Het gedeelde grootboek, Blockchain dus, is meer de technische benaming, weet De Vries. Transacties worden namelijk in het Bitcoin-netwerk gegroepeerd in blokken die gemiddeld genomen elke tien minuten worden gevalideerd. ‘De transactieverwerking verloopt ontzettend goed. Het meest bijzondere element dat Bitcoin geïntroduceerd heeft, is dat er een manier gevonden is om waarde over te dragen over internet zonder dat daar een trusted third party tussen zit, zoals een bank, notaris of kadaster. Dat is nooit eerder vertoond. Eigenlijk hebben we bij elk soort waardeoverdracht een vertrouwde derde partij als veilige instantie zitten tussen de twee partijen die onderling een transactie doen.’

Bitcoin blauwdruk voor vastgoed

‘De ontwikkelaars van Bitcoin hadden het idee overboekingen te kunnen doen, zonder dat daar banken tussen zitten, zonder dat daar de overheid naar zit te kijken, et cetera. Maar waar de financiële sector ontzettend enthousiast over is geworden, is hoe de ontwikkelaars de waardeoverdracht geprogrammeerd hebben en transacties verwerken. Want als je er goed over nadenkt, bestaat het financiële stelsel voor wat betreft bancaire overboekingen, vandaag de dag uit 11.000 banken wereldwijd die allemaal hun eigen IT hebben opgebouwd, die onderling op redelijk gecompliceerde en inefficiënte manier met elkaar communiceren en transacties overmaken, wat met drie tot vijf dagen redelijk lang duurt en gigantisch veel geld kost. De financiële sector is enorm geïnspireerd geraakt door het idee dat dit heel veel simpeler kan. Dat met een voor financiële partijen aangepast open source protocol het betalingsverkeer anders kan worden ingericht. En als dit voor geld kan, waarom zou het dan niet kunnen voor andere goederen van waarde, zoals vastgoed. Een van de beroemde discussies rond dit thema is hoe het zit met het kadaster en het registreren van eigendomsrecht van gebouwen. Biedt Blockchain niet een efficiënte manier om op internet te registreren wie eigenaar is van welk gebouw en deze op een effectieve manier aan elkaar over te dragen’, aldus De Vries.

De link tussen Blockchain en fysieke gebouwen

Volgens De Vries zitten er ook haken en ogen aan een overdracht via internet met behulp van het efficiënte transactieregister Blockchain. ‘Je moet immers wel zeker weten dat wat je verhandelt ook in de echte wereld bestaat. Wij zien het dan ook een tikkeltje als een simplificering door koud te zeggen dat we het kadaster niet meer nodig zouden hebben, zoals een veelgehoord statement luidt. Met name het verzinnen hoe dit transactiesysteem in de echte wereld zou moeten werken en hoe de link dan zou moeten zijn naar de fysieke wereld, bijvoorbeeld de link tussen de administratie in de Blockchain en fysieke gebouwen, dat moet allemaal nog uitgedokterd worden.’ De Vries laat weten twee ontwikkelingen te zien. ‘Aan de ene kant zien we start-ups waarin meer dan een miljard dollar wordt geïnvesteerd om te kijken wat we met deze technologie kunnen. Zoals de ontwikkeling van het nieuwe wereldwijde kadaster op basis van Blockchain-technologie. Aan de andere kant zien we meer gevestigde partijen die dit als opportunity zien om processen te simplificeren, een gebruikersvriendelijk systeem te creëren, en in kosten te gaan besparen.’

Blockchain heeft betrekking op waardeketen

De  Vries vertelt dat de Blockchain-materie in feite gaat over het inrichten van je IT, en wel op bedrijfstakniveau in plaats van op bedrijfsniveau. ‘Wil je het wereldwijde betalingsverkeer opnieuw inrichten, moet je op wereldniveau met alle partijen samen gaan zitten om ervoor te zorgen dat je zo’n oplossing bedenkt dat die voor de hele keten werkt. Wat we in Nederland zien, is dat in de vastgoedsector notarissen buitengewoon geïnteresseerd zijn in Blockchain. Want als massaal geroepen wordt dat notarissen niet meer nodig zijn voor vastgoeddeals, dan willen ze natuurlijk wel even weten hoe dat zit. Wat er waar en niet waar is en hoe ze misschien zelf gebruik kunnen maken van deze technologie. Een andere partij die geïnteresseerd is, is het kadaster. Om precies dezelfde reden.’ Grünewald vult aan: ‘De hele waardeketen van vastgoed begint met bezit, eigendom van grond. Vervolgens bouw je daarop en heb je eigendom van stenen, met rondom dat vastgoed allerlei geldstromen. Vervolgens wordt een object weer van de hand gedaan. In die hele waardeketen waar verschillende partijen een rol hebben, notaris, kadaster, ontwikkelaar, eigenaar, financier, denken wij dat de Blockchain-methodologie absoluut efficiëntie kan bieden. En optimalisaties. Dat betekent niet dat wij zeggen dat het kadaster verdwijnt of de notaris geen rol meer heeft.’

Wat heeft de vastgoedsector aan Blockchain?

Dennis de Vries

Dennis de Vries

Waar de vastgoedmarkt dus maar weinig lijkt warm te lopen voor Bitcoin, doet zij dat wel voor Blockchain, de technologie. Belangrijkste vraag daarbij is wat de vastgoedsector eraan heeft. Wat zijn de voordelen van Blockchain voor de vastgoedsector? Om die vraag te kunnen beantwoorden trekt De Vries de parallel met de opkomst van het internet in 1995. ‘De techniek was daar, techneuten begrepen ook in grote lijnen wat je met die techniek in potentie kon doen. En vervolgens kreeg men hele grote verwachtingen over .com en hoe dit de wereld totaal zou veranderen. Blockchain bevindt zich min of meer in dezelfde fase als internet toen. Internet is per saldo het uitwisselen van informatie. Dat ene element, het op een efficiënte manier uitwisselen van informatie wereldwijd, heeft een enorme verandering teweeg gebracht. Maar techneuten hebben ook aangegeven eigenlijk nog een element te missen: namelijk het overdragen van waarde over het internet. Want je kunt tot nu toe alles kopiëren, films, muziek. De echte innovatie van Bitcoin is dat er een manier gevonden is om het double spending probleem tegen te gaan. Hoe kun je zorgen dat iets op internet echt uniek is en niet twee keer kan worden uitgegeven, hetgeen toch het meest fundamentele karakteristiek van geld is? Dat is wat dit in technische zin is. Maar wat de echte betekenis van de Blockchain-technologie is, dat moet onderzocht worden. Makelaars, notarissen, kadaster, financiers moeten begrijpen dat er een techniek rondhangt die mogelijk een serieuze impact op hun beroep gaat hebben. Het zou goed zijn als dergelijke vastgoedpartijen voorop lopen in deze innovatie. Je wilt begrijpen wat er gebeurt en je wilt daarin je eigen rol kunnen pakken. De belangrijkste complexiteit is dat dit over het samenwerken als keten gaat. Het is heel moeilijk om als kadaster in je eentje hier iets mee te gaan doen. Eigenlijk wil je dit gebruiken om de vastgoedsector in Nederland efficiënter en transparanter te maken. Dan moet je dus als vastgoedpartijen bij elkaar gaan zitten en een open discussie houden over hoe we dit kunnen gebruiken om de processen heel veel efficiënter te maken.’

Concrete toepassing van Blockchain in vastgoedmarkt

Sander Grünewald

Sander Grünewald

Grünewald benoemt graag een concreet idee van wat Blockchain kan betekenen voor de vastgoedmarkt. ‘Hét kenmerk van Blockchain is zorgen dat iets maar één keer kan worden uitgegeven. Doordat een Blockchain met al zijn karakteristieken op de computers staat van de mensen die in dat netwerk zitten, is een “blok transacties” niet te kopiëren. Trek van daaruit de parallel naar vastgoed. Wat er mogelijk is met Blockchain in de vastgoedsector zit hem in de rode draad van vastgoed: eigendom, bezit, kenmerken en transactie, de overdracht van eigendom en bezit. Daaromheen zitten nog een heleboel andere elementen die met transparantie te maken hebben van geldstromen waar wellicht Blockchain ook een rol in kan vervullen. Maar dat moeten we met zijn allen de komende periode gaan uitwerken. Kijken we naar de rode draad van vastgoed en nemen we het kadaster bijvoorbeeld, dan kunnen we zeggen dat deze bestaat om vast te leggen van wie een object is. De Blockchain-technologie heeft daarin een toegevoegde waarde. Vervolgens komt er een notaris aan te pas die ervoor moet zorgen dat een overdracht van een object juist en zorgvuldig plaatsvindt. Ook daar kan Blockchain uitkomst bieden. Verder bestaat er sinds een aantal jaren wet- en regelgeving, Alternative Investments Fund Managers Directive voor beheerders van onder andere vastgoedfondsen. Een van de belangrijkste onderwerpen daarin is de safeguarding of assets, oftewel eigendomsvaststelling. Dit probleem kun je met Blockchain op een efficiëntere manier aanpakken. Voor makelaars geldt dat als de Blockchain-technologie wordt ingezet voor het vastleggen van eigendom van objecten en zij een object proberen te verhuren of te verkopen, dat ze dan gemakkelijker kunnen checken van wie dat object is. Het gebruik van Blockchain maakt het ook mogelijk gebouweigenschappen vast te leggen, zoals gebouwtekeningen, toepassingen BIM, onderhoudsgeschiedenis, eigendomsgeschiedenis en allerlei andere officiële documentatie van een gebouw die van verschillende partijen vandaan komt. Daarmee is te bewerkstelligen dat bij de overdracht van een gebouw al die documentatie ook automatisch boven tafel komt en mee over gaat. Blockchain kan daarmee dus enorme efficiency en transparantie in de sector teweeg brengen. Verder gaat property management over geldstromen. Met Blockchain kun je geldstromen transparanter maken. Net als de servicekosten. En goedkoper, maar dat geldt voor het hele proces in de keten. Vanwege efficiency en optimalisatie van het proces.’ Een andere interessante mogelijkheid noemt De Vries ietwat futuristisch: ‘Als je Blockchain combineert met internet of things, dus als je een link maakt met een vastgoedobject waar bijvoorbeeld smart locks in zitten. Als een huurder een gebouw of ruimte huurt voor twee dagen, dan kun je met Blockchain-technologie voor elkaar krijgen dat na de betaling het slot open gaat voor die periode en na twee dagen ook weer dicht gaat. Daarmee automatiseer je het proces. Het is waardeoverdracht. Met de Blockchain-technologie en het gebruik van smartlocks weet je zo de toegang tot je gebouw of ruimte te beveiligen. Pas na de huurbetaling, wordt het slot geopend.’

De invloed van Blockchain op de werkgelegenheid

Over welke invloed die ontwikkeling heeft op de rollen en werkgelegenheid in de vastgoedsector, is Grünewald stellig: ‘Het is pertinent niet zo dat met de komst van Blockchain we ineens al die mensen in de keten niet meer nodig hebben. Nee, het is niet zo dat het gebruik van Blockchain en smartlocks bijvoorbeeld, ertoe leidt dat we de servicedesks kunnen wegstrepen. Integendeel. Deze functies worden juist belangrijker. Omdat Blockchain de mogelijkheid biedt om bepaalde diensten te verbeteren, te beveiligen en te optimaliseren, hoeft de servicedeskmedewerker niet meer alle sleutels te hebben om al die deuren te openen. Hij of zij kan zich nu door Blockchain juist toeleggen op het leveren van de service. Op het leveren van echte en gevraagde toegevoegde waarde voor huurders en gebruikers.’


Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe